來源：經(jīng)濟參考報

“現(xiàn)階段房企的共識是，2016年作為分水嶺，包括2016年以及之前是開發(fā)時代，2017年起則進入后開發(fā)時代?！苯?，在2017第三屆中國房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)智峰會上，中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟主席、萬通集團創(chuàng)始人馮侖表示，在開發(fā)時代，房企以單一產(chǎn)品和快銷形成競爭力，賺到了過去20年經(jīng)濟增長帶來的紅利，但是后開發(fā)時代，競爭重點發(fā)生了轉(zhuǎn)移，不再比拼規(guī)模、成本、速度。

馮侖說，2017年年初，曾有超過60家房企負責人聚在一起討論，大家得到的共識是，2016年是房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺，因為房企依賴拿地、規(guī)模、銷售速度和價格的競爭方式將發(fā)生改變。其中重要的一點是，在開發(fā)時代，80%以上的房企都是圍繞住宅這個單一產(chǎn)品發(fā)力，而如今這種情況將得到很大的改變。

馮侖表示，開發(fā)了房子就賣，成為過去房企競爭的主要方式。比如競爭誰的規(guī)模大，那就是誰更能拿地，另外，不管是工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅，還是住宅產(chǎn)業(yè)化，房企都是為了擴大規(guī)模。接下來就是快銷，資金周轉(zhuǎn)要快，所以都會想盡辦法加快建設壓縮前期的工期，盡快銷售，圍繞速度，不少房企有很多創(chuàng)新。

也正因為此，各個房企賺得缽盆滿溢。馮侖稱，在開發(fā)時代，城鎮(zhèn)化進程和人口集聚的剛性需求，造成了過去20年房價在不同的城市、不同的階段輪番上漲，讓房企賺到了20年經(jīng)濟增長帶來的紅利。

但需注意的是，馮侖表示，進入后開發(fā)時代，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品將越來越復雜，產(chǎn)品線不再僅僅只是住宅，而是將集中在寫字樓、購物中心、物流倉儲、健康養(yǎng)老、公共設施等產(chǎn)品上面。比如萬達已經(jīng)轉(zhuǎn)型為將地產(chǎn)和文化、娛樂、旅游結(jié)合，文化、旅游跟房地產(chǎn)相關(guān)的實際上是酒店等大型公共的綜合設施。另外，房企的競爭點不再是規(guī)模、成本、速度，而是轉(zhuǎn)至競爭營運能力、財務能力以及策劃和講故事的能力。

“財務的能力變成了競爭力?！瘪T侖說，未來的房地產(chǎn)行業(yè)中，財務成本更低、能夠適應更多的不同的產(chǎn)品形態(tài)，將成為競爭的重點。例如，18%甚至更高的利息沒有辦法支撐酒店的長期經(jīng)營。因此，在后開發(fā)時代，競爭力的重點是財務安排能力要有長期、低成本的資金支持。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰表示，對于房企融資，新形勢下眾籌與現(xiàn)代金融也是渠道，但目前也存在問題，需要健康規(guī)范發(fā)展。

劉志峰認為，在眾籌方面，要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，為房地產(chǎn)精準供給提供服務。根據(jù)市場和消費者需求提供產(chǎn)品和服務，避免盲目開發(fā)造成的土地、材料和人工的浪費。同時要通過精準供給讓消費者針對不同區(qū)域、地塊、價格提出定制需求，讓房地產(chǎn)企業(yè)按需開發(fā)，滿足消費者多層次、個性化、差異化需求，為消費者營造一個高品質(zhì)居住空間，特別是要讓眾籌資金進入閉環(huán)管理，做到專項專用，防止被停轉(zhuǎn)或者挪作他用。

此外，劉志峰說，眾籌要為“三去一降一補”（即去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務）服務?！爱斀穹康禺a(chǎn)庫存問題仍沒有解決，土地成本、建造成本不斷增加。因此，眾籌除了要滿足消費者需求以外，還要降低消費者購房成本，幫助開發(fā)企業(yè)回籠資金，減少中間環(huán)節(jié)，通過以銷定產(chǎn)、精準供給、降低開發(fā)營銷成本，讓消費者得到實惠，讓無效供應特別是部分三四線城市的庫存不再增加。”

發(fā)表于《經(jīng)濟參考報》7月21日A06版